اقتصاد ایران آنلاین: استفاده از فناوری های نوین در ساختمان سازی در یک دهه اخیر رشد خوبی پیدا کرده است. اما آن زمان که بحث فناوری ها به میان می آید، نمی توان آن را بدون صنعتی سازی پی گرفت. به تعبیری دیگر این دو مقوله با هم معنا پیدا می کنند. برای بررسی عملکرد سازندگان مسکن در بخش صنعتی سازی به سراغ انبوه سازان رفتیم. گروهی که متولی اجرای هر دو مقوله فوق هستند و چنانچه قرار باشد پیشرفتی در این زمینه صورت گیرد به تلاش آنها بستگی دارد. در این باره با اسفندیار سلطانی، عضو هیات رئیسه کانون سراسری انبوه سازان کشور و عضو هیات مدیره انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان به گفت وگو نشستیم. سلطانی برحسب عادت، در صحبت هایش حاشیه زیاد می رود، اما آن حاشیه ها نیز خیلی از متن جدا نبودند. او اعتقاد دارد هنوز در ایران، انبوه سازی واقعی شکل نگرفته است.

به عنوان یک انبوه ساز، نشانه هایی از صنعتی سازی ساختمان در کشور سراغ دارید؟
در آمار و در ظاهر، صنعتی سازی کار شده است، اما در عمل نه. ادای صنعتی سازی و مسکن دار کردن اقشار ضعیف را درآوردیم تا بگوییم ضروری است دهک های پایینی جامعه صاحب مسکن شوند، ولی در این میان، هدف گم شده است. 

زمانی که درباره فناوری های نوین ساختمان صحبت می شود، منظور نوع فناوری است یا یک مصالح خاص؟
هر دو با هم است. مصرف انرژی در ساختمان ها در ایران بین 600 تا 800ژول و در کشورهای اروپایی، 50ژول است. در ایران 300روز آفتابی و در کشورهای اروپایی بین 20 تا 50روز آفتابی داریم. اگر صنعتی سازی را به عنوان عملیاتی بودن واقعی توسط دولتی ها و آنها که مسئولان دستورالعمل ها هستند، انجام می دادیم، هر 100ژولی که در مصرف انرژی کاهش پیدا می کند، سالانه حدود 120میلیارد تومان صرفه جویی برای دولت به همراه دارد. از سوی دیگر، طول عمر مفید در ساختمان در کشورهای اروپایی بین 100 تا 150سال و در ایران 25سال است. چنانچه رویه مناسبی در صنعتی سازی ساختمان داشته باشیم، هر 10سال که به عمر مفید ساختمان اضافه شود میزان قابل توجهی صرفه اقتصادی در کشور صورت خواهد گرفت و موثرتر این که از نخاله های ساختمانی که بدتر و فاجعه بارتر از آنها برای محیط زیست وجود ندارد، راحت می شویم. 

چرا؟
چون تا 80درصد آنها بازیافت نمی شوند. نخاله های آهک، گچ، بتن و... بافت همگن ندارند. 

چه باید کرد؟
ما دو چیز داریم؛ حیف و میل. آنچه تاکنون درباره آن به کافی صحبت نشده، حیف است. آنچه که فاجعه بار است، سوءمدیریت در دستورالعمل ها و بخشنامه های هدفدار است که اینها بیت المال را حیف می کند. برای کاهش تورم در مسکن و برای کاهش تمام زیان های مسکن که تبعات آن صددرصد نصیب جامعه می شود، دو راه بیشتر نداریم؛ یکی این که طول دوران ساخت را پایین بیاوریم و دیگر این که میزان ساخت را بالا ببریم. نمی شود شرکتی شبه دولتی به اسم عمران و بهساز در بافت فرسوده وارد شود، ساخت وساز کند و در آخر هم با 10 تا 15برابر افزایش قیمت آن را به مزایده بگذارد یا بخشی از کار را به شرکت مپسا واگذار کند که آیا آن هم انجام بدهد یا ندهد. باید به مردم بها داد، باید در تمام موارد، تصدی گری را از دولت گرفت. 

طبق قانون، تامین مسکن وظیفه دولت است.
متاسفانه در دولت دهم علاوه بر تصدی گری، دخالت هم صورت گرفت و مساله مسکن سیاسی شد. مسکن یک پدیده ملی نیست بلکه یک پدیده محلی است که براساس سلایق، نیازها، توقعات، شرایط اقلیمی، اقتصادی و محیطی یک فرد تعریف می شود. نمی شود به اسم خانه دار کردن، شهروندی را از شمال شرق تهران به جنوب شرق تهران کشید یا بالعکس. هویت اجتماعی بسیار مهم است و محله محوری را نباید از بین برد. اهمیت بخشی به محله ها از بروز جرایم جلوگیری می کند و امنیت اجتماعی شهر را بالا می برد. 

متاسفانه کهن تکنولوژی های دیگر کشورها را به علت استفاده از تسهیلات و بهره هایی که گاه در بودجه های سالانه پرداخت می شود، به داخل کشور می آوریم و باز هم آن را به صورت سنتی در کشور اجرا می کنیم. 

استفاده از فناوری های نوین ساختمان در تحقق دو اولویت کاهش دوره ساخت و افزایش تعداد ساخت، تا چه اندازه تاثیرگذار است؟
صنعتی سازی و انبوه سازی لازم و ملزوم یکدیگر هستند. طبق سند چشم انداز 20ساله باید 30درصد ساختمان ها به روش صنعتی سازی ساخته شوند. در این باره قانون ساماندهی مسکن وجود دارد که در سال1388 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. کامل تر از این قانون برای اجرای مسکن و عدالت در مسکن نداریم. این قانون، مسکن را به 6بخش تقسیم کرده است؛ در بخش اول، زمین را به انبوه ساز یا تعاونی اجاره می دهد، او باید 2سال بسازد و 5سال هم اجاره بدهد و سپس آن را تصاحب کند. هدف این است تا قیمت مسکن کاهش پیدا کند چراکه دهک های پایین جامعه در سال های اولیه ازدواج، قدرت خرید خانه ندارند. اینها مستاجر می شوند.
بخش دوم، مسکن 99ساله است که دولت های نهم و دهم آن را به مسکن مهر تغییر نام داد. در ادامه صنعتی سازی، بافت فرسوده و مقاوم سازی روستایی آورده شده است. در بخش ششم نیز بر استفاده از سرمایه گذاری ایرانی و خارجی یا به صورت فاینانس داخلی تاکید شده است. 

این می طلبد که روش صنعتی سازی اجرا شود چراکه در صنعتی سازی، سری سازی داریم و در سری سازی، کوچک سازی و در کوچک سازی، تولید انبوه داریم. نمی توان تکنولوژی پیشرفته ساخت مسکن به روش صنعتی را برای ساخت یک هزار یا 500واحد مسکونی اختصاص داد بلکه حداقل کاربرد این روش برای 10هزار واحد مسکونی به بالاست که درنهایت با افزایش سرعت ساخت، زمان ساخت واحد مسکونی تا 24ساعت برای هر واحد کاهش پیدا می کند. یعنی هر 24ساعت می توان یک واحد مسکونی ساخت، اما دولت در این راه باید ناظر کیفی باشد. ایران روی گسل های زلزله بوده و هر 3سال به طور میانگین یک زلزله مهیب در کشور روی می دهد، بنابراین جان مردم در خطر است. 

پس صنعتی سازی مسکن، پیشگیری قبل از درمان است؟
متاسفانه در میان مردم، فرهنگ سازی مناسب صورت نگرفته است. به مالک زمین یا ملک گفته می شود در صنعتی سازی10درصد به قیمت ساخت اضافه می شود، اما او نمی داند که با این روش ساخت، امنیت بیشتری خواهد داشت و در یک فرآیند 2ساله مصرف ساختمان با صرفه جویی از محل مصرف انرژی علاوه بر بازگشت سرمایه، سودآوری هم دارد. برای صنعتی سازی 2 راه بیشتر نداریم؛ اول دخالت دولت که از نظر من درست نیست و دوم هدایت و حمایت دولت از صنعتی سازی است. 

دولت باید زیرساخت های لازم برای پروژه هایی که خود انجام می دهد را با آن قوانین و بودجه های مصوب الزام کند و زیرساخت های لازم را به بخش خصوصی بدهد و آنها را به سمت صنعتی سازی هدایت کند و از او مسئولیت بخواهد. بخش خصوصی هم در بازار رقابت برای رضایت مشتری، بهترین خانه را می سازد و درنتیجه، هم کیفیت افزایش پیدا می کند و هم قیمت کاهش. متاسفانه تاکنون چنین کاری نشده است. چرا دولت الزام نکرد در شهرهای جدید از جمله هشتگرد، پرند و پردیس، صنعتی سازی شود؟ 

خوشبختانه وزیر جدید راه وشهرسازی توجه خاصی به مقوله صنعتی سازی و انبوه سازی مسکن دارد.
کانون سراسری انبوه ساران، 4سال قبل با شهرداری تهران جلسه گذاشت و گفت بافت فرسوده تهران را بین 3 تا 4سال قبول و تمام می کند. در مسکن مهر هم چنانچه حضور انبوه سازان نبود، این تعداد ساخت قابل دستیابی نبود. 

البته در این باره کاستی هایی در میان انبوه سازان صورت گرفت و مخصوصا در بدنه هیات مدیره و در بدنه انجمنی ها و ایشان نیز نتوانستند رسالت خود را انجام دهند. آقایان در انتخابات تلاش کردند تا رای بیاورند با این هدف که با نزدیک شدن به دولت بتوانند 2 تا 3هزار واحد مسکونی بیشتر برای ساخت مسکن مهر با وزارت راه وشهرسازی قرارداد ببندند. این فاجعه است که کیفیت فدای رقابت های بد شد. اغلب در برخی از مواد قانونی، منفذهایی برای بی قانونی فراهم می شود که باید اینها را از بین برد، این که بی قانونی هایی، قانونی جلوه داده شود? به عنوان نمونه، یک شرکت ساختمانی 25 تا 30سال تلاش می کند تا پایه یک را دریافت بکند و بتواند در سال یک هزار واحد مسکونی بسازد، اما خارج از ضابطه به شرکتی که صلاحیت ندارد مجوز ساخت 50هزار واحد مسکونی می دهند. وقتی قاضی، متهم و مدعی العموم یکی می شود، فاجعه به بار می آید. در وزارت راه وشهرسازی دولت دهم در بخش اجرای مسکن، مدعی العموم، قاضی و متهم، یکی بود. 

برای ساخت مسکن چه نسخه ای مناسب تر است؟
صنعت مسکن 3مولفه دارد؛ کارفرما که صاحب زمین است یا دولت، سازنده و سرمایه گذار، نظارت. زمین تنها مقوله ای است که نه وارداتی است نه قابلیت تولید دارد و نمی توان آن را کشید. زمین مناسب برای انبوه سازی و ساخت مجتمع های مسکونی ویژه نداریم. دولت های نهم و دهم به بهانه ساخت مسکن مهر و کاهش قیمت، زمین های مناسب برای صنعتی سازی و انبوه سازی را خراب کرد. 

برای تحقق حماسه اقتصادی در بخش ساختمان چه باید کرد؟
برای تحقق این حماسه، 3مولفه داریم؛ مردم، دولت و کارآفرینان و هر کدام از اینها وظیفه ای دارند. مردم باید حق شان را از دولت و سازندگان مسکن بخواهند. آیا سازنده ای که خانه هایی را ساخته به وظیفه اش در فروش عمل کرده یا این که آنها را نگه داشته تا روزبه روز گران تر به مردم بفروشد؟ کاسب حبیب خداست. آیا انبوه ساز به وظیفه اش در قبال مردم عمل کرده است. باید به مردم احترام گذاشت و قلبا آنها را دوست داشت. 

از فناوری های نوین ساختمان مورد استفاده در دنیا، کدامیک در ایران در حال استفاده است؟ چراکه در ادامه صنعتی سازی، مقاوم سازی و سبک سازی هم مطرح است.
مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن وزارت راه وشهرسازی در این زمینه تلاش می کند، اما این مرکز چه میزان مورد حمایت قرار گرفته است؟ مسکن باید براساس تمام شرایط اقلیمی، اجتماعی، اقتصادی، بومی، مذهبی و... هر استان تعریف شود و درنتیجه صنعتی سازی هم براساس همین شرایط تعریف شود. تاکنون این مرکز 4تکنولوژیLSF ، ICF، قالب تونلی و سازه های پیچ و مهره را تایید کرده و اینها در حال اجرا شدن هستند. 

برگردیم به پرسش نخست و این که از صنعتی سازی ساختمان در کشور چه نمود عملی می توان یافت؟
در ایران تعریف کلی از صنعتی سازی نداریم. این که هنوز صنعتی سازی را به طور کامل از صفر تا 100 اجرا نکرده ایم که پایه ای برای این روش در کشور داشته باشیم. فرهنگ سازی عمومی هم برای ساخت و عرضه صنعتی سازی شکل نگرفته و مردم در این باره آگاهی ندارند. انگیزه و علاقه مناسب هم برای انبوه ساز وجود ندارد که او با صرف هزینه های سنگین در این راه قدم بگذارد. ببینید چه تسهیلات و زیرساخت هایی برای ایجاد چنین انگیزه ای فراهم شده است؟ 

اشکال کار کجاست؟ به نظر هنوز تعریف مشخص و یکسانی از مقوله مسکن در کشور وجود ندارد و این اختلاف نظر میان سازندگان بخش خصوصی و برنامه ریزان دولت کارها را زمان بر کرده است؟
مسکن در ایران، مقوله مصرفی نیست، بلکه اقتصادی آینده نگرانه و مزیتی اقتصادی اجتماعی است. در زمان مادها، ثبت احوال نبود، اما ثبت سند و بنچاق بود. در قوانین اسلام هم، بها دادن به مالکیت خصوصی اصل است. در ایران باید تسهیلات واقعی را به افراد واقعی به میزان واقعی در جهت هدایت تولید مسکن داد. وقتی به سازنده، زمین، تسهیلات و زیرساخت ها را دادند، آن گاه دولت نظارت کند. اکنون 90درصد نیروهای ادارات راه وشهرسازی روی مسکن مهر تمرکز دارند و فرهنگ پیش فروشی را گسترش می دهند، درصورتی که دولت باید زیرساخت ها را انجام داد و ساخت را واگذار کند؛ آن گاه متناسب با توان سازنده به او وام بدهد و سپس نظارت کند و او را ملزم کند که چه مسکنی و با چه امکاناتی بسازد. بعد هم این همه دفتر و دستک مسکن مهر را جمع کند. 

در ایران مشکل مهندسی و قوانین نداریم؛ اما آنچه نداریم عدم تعریف و عدم ارائه الگوی مالی مناسب در تولید و هدایت مسکن است. تولیدکنندگان مسکن باید رسالت بر دوشی این وظیفه خطیر را داشته باشند. مسکن از نیازهای ضروری افراد جامعه است و دولت ها در تامین آن وظیفه دارند. 

نگاه شما به مسکن یک نگاه اقتصادی – اجتماعی است؟
زوج های جوان در 5سال نخست زندگی، قدرت خانه دار شدن ندارند و اقدام به پیش خرید مسکن از تعاونی ها یا انبوه سازان می کنند. ایشان در 5سال از بهترین دوران زندگی خویش نگران هستند از این که آیا تعاونی مسکن به تعهدش عمل می کند، آیا آنها به خانه خود می رسند و... . این زوج در 6-5سال اول زندگی خود از این موضوع نگران است و این نگرانی را نیز به جامعه و اطرافیان خود منتقل می کند. متاسفانه تبعات این نگرانی را هیچ گاه محاسبه نکرده ایم. حتی پس از این که ایشان، خانه را هم دریافت کنند تا چند سال نگران ترک خوردن گچ ها و چکه کردن سقف یا اشکالات دیگر واحد مسکونی هستند. 

چرا مردم را عزیز نمی داریم و با وجود این که تمام مبلغ ساخت را و حتی بیش از آن را از خریداران می گیریم، در ساخت کم می گذاریم و ضرر و زیان های اقتصادی و اجتماعی را به خانواده ها و جامعه تحمیل می کنیم؟ مسکن، کالای مقدسی است و باید?آن را گرامی بداریم. 

آیا سازندگان مسکن و انبوه سازان آمادگی کامل از نظر دانش فنی و سرمایه گذاری برای استفاده از فناوری های نوین ساختمان را دارند؟
صددرصد. برای یک کار اقتصادی، مثلث مدیریت، روابط و سرمایه قابل توجه است. مدیریت و سرمایه را داریم، اما نباید روابط ایجاد کنیم. باید روابط را حفظ و به جای آن برنامه ریزی صحیح را قرار دهیم. برای مسکن 3مولفه تخصص، تجربه و سرمایه ضروری است که در انبوه سازان نهفته است. اینها را هدایت و استفاده بهینه کنیم. برای هر یک میلیارد ریال تزریق پول به مسکن، 2.3شغل مستقیم و 4.9شغل غیرمستقیم ایجاد می شود. انبوه ساز هم20 تا 30درصد سود می کند. 

تورم ناشی از بی برنامگی هایی که طول زمان ساخت مسکن را بالا می برد، باعث می شود که قیمت مسکن افزایش یابد و کوتاه ترین دیوار برای انداختن تقصیرها بر گردن او هم، سازنده است. درحالی که برای داشتن مسکن باکیفیت 3مولفه داریم؛ مصالح استاندارد که ربطی به انبوه ساز ندارد، کارگر آموزش دیده هم که به عهده انبوه ساز نیست و سوم نظارت و مهندسی است که آن هم دست انبوه ساز نیست.