دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: در اين ميان شهرداري به درآمد قابل‌توجهي از محل صدور مجوز ساخت‌وساز مي‌رسد، بسازوبفروش‌ها سود نجومي از احداث عايدشان مي‌شود و مالكان نيز از ارزش‌افزوده نجومي اين پديده بهره مي‌برند.مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي با بيان اينكه توسعه شهري از سوي شهرداري‌ها بيشتر جنبه سياسي پيدا كرده است، معتقد است: شهرداري‌ها در سال‌هاي اخير به جاي اجراي طرح‌هاي عمراني، خود را به اجراي طرح‌هاي بزرگ ملزم كرده‌اند تا آنجا كه اين پروژه‌ها خود باعث تخريب بلوك‌هاي ساختماني متعدد شده كه ضرورت ساخت جايگزين را ايجاد مي‌كند. حسين عبده‌تبريزي در گفت‌وگويي كه شرح آن در زير آمده است، از مدل‌هاي جايگزين براي افزايش عرضه مسكن و همين‌طور براي تامين مالي شهرداري‌ها مي‌گويد از جمله اينكه مي‌شود به جاي تخريب ساختمان‌ها، مجوز اضافه‌اشكوب (ساخت يك تا دو طبقه اضافه روي ساختمان‌هاي فعلي به جاي تخريب آنها) صادر كرد يا اينكه شهرداري‌ها به سمت درآمد پايدار حركت كنند كه همان عوارض سالانه دريافتي از مالكان املاك است. متن گفت‌وگو با حسين عبده‌تبريزي را در زير بخوانيد:

 

پديده تخريب و نوسازي آپارتمان‌هاي داراي عمر مفيد چرا در تهران با حجم بالايي رو به افزايش است. منشا اين پديده چيست؟

برنامه‌ريزي‌هاي شهري اين مدل ساخت‌وساز را در برخي شهرها سودآورتر از ساير ساختمان‌سازي‌ها كرده است. توسعه شهري از سوي شهرداري‌ها بيشتر جنبه سياسي پيدا كرده است. شهرداري‌ها در سال‌هاي اخير به جاي اجراي طرح‌هاي عمراني، خود را به اجراي طرح‌هاي بزرگ ملزم كرده‌اند تا آنجا كه اين پروژه‌ها خود باعث تخريب بلوك‌هاي ساختماني متعدد شده كه ضرورت ساخت جايگزين را ايجاد مي‌كند.اقتصاد مسكن و اقتصاد شهري در برخي كلان‌شهرها به گونه‌اي تعريف شده كه براي طرفين اين بازار يعني هم شهرداري، هم سازنده و هم مالكان ساختمان‌ها صرف مي‌كند اقدام به تخريب و از نو سازي آپارتمان‌ها كنند.

اين پديده از يك سو اقدام مثبت اهداف خاص شهرداري‌ها در اجراي طرح‌‌هاي پرهزينه توسعه‌شهري، به كسب‌درآمد از راه‌هايي همچون فروش‌تراكم دامن زده است

در جهت افزايش عرضه مسكن تحليل مي‌شود، اما از طرف ديگر حيف و ميل شدن مصالح ساختماني و منابع مالي را در پي دارد. فكر مي‌كنيد مزاياي تخريب و نوسازي بيشتر است يا پيامدهاي آن؟ ضمن اينكه مديران شهرداري مي‌گويند اگر جلوي تخريب و نوسازي‌ها را بگيريم، شرايط تورمي در بازار ملك تشديد خواهد شد.

اين حجم ساخت‌وساز در شهر تهران ارتباط آنچناني به قيمت ندارد. از طرفي با برنامه‌ريزي جامع غير از آنچه در حال‌حاضر مبناي مقررات ساختماني قرار دارد، مي‌شود مسير ايجاد مناطق شهري در اطراف را فراهم كرد. توسعه‌شهر صرفا نبايد از درون باشد. ضمن اينكه اگر هزينه سكونت در كلان‌شهري همچون تهران واقعي نشود، جلوي مهاجرت به تهران گرفته نخواهد شد و جمعيت سرريز اين كلان‌شهر نه‌تنها خارج نمي‌شود كه مردم از شهرهاي اطراف نيز به دليل سطح قيمت‌ها ترغيب مي‌شوند به سكونت در تهران روبياورند. در دنيا سطح قيمت‌ها به‌خصوص قيمت ملك بين شهر اصلي با ساير شهرها فاصله قابل توجهي دارد، مثلا در انگليس قيمت‌ در لندن با 100 كيلومتر دورتر، شايد 50 درصد متفاوت است.

شما پيش‌تر پيش‌بيني شكست ‌قيمت تجاري در تهران به‌واسطه مجوزهاي برج‌سازي گسترده‌اي كه در طي سال‌هاي اخير صادر شده را كرده بوديد. اخيرا هم مشابه همين احتمال را براي قيمت مسكن مطرح كرديد. با اين فرضيه، روند ساخت حداقل 400 هزار واحدمسكوني در تهران طي سال‌هاي 90 و 91 بايد تا الان قيمت مسكن را با شيب تندي تعديل كرده باشد.

البته به اين زودي نتيجه اين حجم ساختمان‌سازي باعث كاهش قيمت نمي‌شود؛ چرا كه فاكتور خانه‌هاي خالي هم در اين قضيه موثر است.

 آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني در تهران نشان مي‌دهد در سه سال گذشته بيش از 600 هزار واحدمسكوني در تهران ساخته شده كه با فرض عدم افزايش سالانه، در سه سال آينده 12 ميليون واحدمسكوني به موجودي 3 ميليون و 200 هزار واحدي بازار مسكن تهران افزوده مي‌شود. چنين عرضه‌اي قطعا توسط بازار قابل جذب نيست و بيم آن مي‌رود كه براي سال‌هاي آتي، موجودي بزرگي از خانه‌هاي خالي در تهران شكل بگيرد، كما اينكه  همين الان طبق گزارش مركز آمار ايران بيش از 400 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در تهران وجود دارد.

پس حتما اثر اين مدل ساخت‌وساز خودش را نشان مي‌دهد. با بررسي‌هايي كه اخيرا كارشناسان انجام داده‌اند، مشخص شده ظرفيت مسكوني –تعداد آپارتمان‌ها- در كل كشور بايد به 28 ميليون واحد در سال‌هاي آينده برسد؛ بنابراين در كلان كشور سرمايه‌گذاري فعاليت‌هاي ساختماني مورد نياز است، اما همانطور كه اشاره كردم، نيازي به تمركز بخش زيادي

از اين ساخت‌وسازها در كلان‌شهري همچون تهران نيست.

 چنانچه جلوي تخريب‌ ساختمان‌هاي مسكوني گرفته شود، با توجه به كمبود زمين آماده‌به‌ساخت در تهران، اختلال در ساخت‌وساز به‌وجود نخواهد آمد؟

مي‌شود با مدلي، حد مجاز افزايش ارتفاع و تعداد طبقات را در قالب اضافه‌اشكوب، در روي ساختمان‌هاي موجود اجرايي كرد، تا نيازي به تخريب براي عرضه بيشتر نباشد.

كارشناسان اقتصاد شهري پيشنهاد مي‌كنند دولت در ازاي اعمال محدوديت براي شهرداري تهران بابت فروش تراكم و تغييركاربري، منابع درآمدي جديد و در عين حال پايدار همچون اختصاص بخشي از مابه‌التفاوت قيمت سوخت مصرفي در تهران در فاز دوم هدفمندي به شهرداري را در نظر بگيرد، يا ضمانت اجرايي قوي براي دريافت عوارض‌سكونتي همچون عوارض سالانه نوسازي و خدمات پسماند را براي شهرداري‌ها به‌وجود بياورد.

اين راهكا‌رها بايد در محيط‌هاي كارشناسي با حضور مسوولان مربوطه به بحث گذاشته شود، تا در نهايت بشود از تراكم‌فروشي و تخريب‌هاي ساختماني نابه‌جا خلاص شد.

قطعا با دريافت عوارض سالانه از شهروندان مي‌شود هزينه اداره شهر را از روي دوش تراكم‌هاي ساختماني برداشت. اما چيزي كه فعلا اهميت دارد جلوگيري از بزرگ‌تر شدن بيش‌از حد شهر تهران است. اصولا قيمت بنزين نيز بايد در تهران گران‌تر شود و دولت مي‌تواند، حق‌فروش بگيرد. در تهران مصرف سوخت دو برابر نرخ استاندار آن است. اخذ عوارض و ماليات‌هاي محلي از ساكنان تهران نيز راهكار موفق و تجربه‌شده در ساير كشورها است.

كلان‌شهر تهران به لحاظ آلودگي هوا، تراكم جمعيت و آسيب‌هاي اجتماعي به وضعيت غير قابل‌قبول رسيده است. نرخ بالاي تخريب ساختمان‌هاي حداكثر 20ساله در تهران ناشي از الگوي اداره شهرهاي دهه70 است. مدل مديريت شهري تهران در آن زمان مبتني بر نظريه خودگرداني از محل فروش تراكم و تغيير كاربري با سرعت به همه شهرها تسري يافت.

 در حال حاضر هدف شهرداري‌ها كسب حداكثر نقدينگي براي اجراي حداكثر پروژه‌هاي عمراني شهري بدون توجه به طرح‌هاي جامع و نقشه‌هاي فرادست برنامه‌ريزي شهري است.

اين وضعيت در كشورهاي توسعه‌يافته وجود ندارد.

 مثلا در آلمان براي جمعيت هر شهري سقف واحد گذاشته‌اند و در همه شهرهاي آلمان، شهروندانش احساس هويت مي‌كنند و در آنجا چيزي به اسم مهاجرت به پايتخت براي استفاده از امكانات بهتر و بيشتر معنا ندارد، چون شهرها هم‌تراز هستند. اما وقتي در كشوري شهرها هويت نداشته باشند و سطح خدمات رفاهي و شاخص‌هاي توسعه‌ نابرابر و نامتعادل باشد، گرايش به زندگي در مركز بيشتر مي‌شود.شهرها بايد هر كدام در يك حوزه قوي باشند، تا جذابيت زندگي در آن قابل رقابت با مركز و شهر مجاور باشد.

Read more http://eghtesadeiranonline.com/vdcjyve8huqe8oz.fsfu.html